Er kunnen 3 initiatieven onderscheiden worden, m.n. 1/het collectief investeren in zonnepanelen, 2/ het individueel investeren in zonnepanelen en 3/ het investeren in zonnepanelen via een exploitant van zonnepanelen.

1. Het collectief investeren in zonnepanelen

Het collectief investeren in zonnepanelen is een zuiver gemeenschappelijke aangelegenheid. De Algemene Vergadering neemt de beslissing tot het plaatsen van de zonnepanelen met een 2/3 meerderheid van de stemmen. De installatie wordt op kosten van de VME geplaatst.

Als eigenaar van de zonnepaneleninstallatie, komt de opgeleverde stroom ook toe aan de VME, die voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw (bv. voor de lift, collectieve ventilatiesystemen, de verlichting in de inkomhal en de gangen) zal worden aangewend. Het eventuele overschot van de opgewekte stroom wordt op het elektriciteitsnet geïnjecteerd. De VME ontvangt hiervoor dan een beperkte vergoeding. Binnen het gebouw kan ook voor energiedelen / energiegemeenschap (zie verder  punt 5)gekozen worden.

Over de toepassing van het concept van energiedelen / energiegemeenschap kan de AV met een volstrekte meerderheid beslissen.

2.Het individueel investeren in zonnepanelen

Wil een mede-eigenaar een deel van het gemeenschappelijke dak gebruiken om privatief zonnepanelen te plaatsen, dan zal de Algemene Vergadering hiervoor toestemming moeten geven.

Er zijn verschillende mogelijkheden:

• Een eerste mogelijkheid is om een exclusief genotsrecht op het dak toe te kennen aan de betrokken mede-eigenaar. Hiervoor is een 4/5 meerderheid van de stemmen nodig. Het toekennen van een exclusief genotsrecht van een deel van het gemeenschappelijke dak aan een mede-eigenaar heeft een wijziging van de statuten tot gevolg. De wijziging aan de statuten moet via een authentieke akte gebeuren waarvoor de tussenkomst van de notaris vereist Is (dit is tenslotte een wijziging van de bestemming van een deel van het onroerend goed).

• Een andere optie is het opstalrecht. Via het opstalrecht wordt het eigendomsrecht van de zonnepanelen losgekoppeld van het gebouw. De praktische modaliteiten moeten in een overeenkomst worden vastgelegd. Hiervoor is ook de tussenkomst van een notaris nodig. Hiervoor is een 4/5 meerderheid van de stemmen nodig.

• Een derde mogelijkheid is het afsluiten van een huurovereenkomst tussen de VME en de mede-eigenaar waarbij de VME een deel van het dak verhuurt aan een mede-eigenaar. Over een huurovereenkomst < 9 jaar kan de Algemene Vergadering met een volstrekte meerderheid beslissen. Een huurovereenkomst > 9 jaar wordt aanzien van een daad beschikking waarvoor een bijzondere meerderheid van 4/5 vereist is.

Bij deze drie mogelijkheden is het ook van belang om de nodige afspraken te maken rond het wegnemen en terugplaatsen van de zonnepanelen bij onderhoud, herstelling of vernieuwing van het dak.

Indien de Algemene Vergadering haar goedkeuring heeft gegeven zal de mede-eigenaar de zonnepaneleninstallatie op zijn kosten plaatsen. Als eigenaar van de zonnepaneleninstallatie, komt de opgeleverde stroom ook toe aan de mede-eigenaar.

Indien het dak (of een deel van het dak) een privatief deel is, dan kan de betrokken eigenaar vrij beslissen om zonnepanelen te plaatsen op zijn privatief dak, voor zover de basisakte hieromtrent geen beperkingen oplegt.

Een mede-eigenaar kan zich voor de plaatsing van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak van het gebouw NIET beroepen op het artikel 3.82 NBW.  Het artikel heeft aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren (bijv. de distributienetbeheerders) een wettelijk recht toegekend om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen. Dit recht geldt enkel indien de werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de mede-eigenaar(s) en/of de gebruikers (huurders, …) op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren. In de parlementaire voorbereiding van de wetswijziging wordt gesteld dat zonnepanelen echter niet als bijbehorende faciliteiten kunnen aanzien worden en dat ze dus niet accessoir zijn en daarenboven een belangrijk nadeel toebrengen aan het gebruik van de gemeenschappelijke delen voor de mede-eigenaars.

3.Het investeren in zonnepanelen via een exploitant van zonnepanelen

Tot slot bestaat er ook de mogelijkheid om het dak van het appartementsgebouw door een zonnepanelenexploitant te laten gebruiken (via huur / recht van opstal. De zonnepanelenexploitant krijgt daarbij de toestemming om op eigen kosten op het dak van het gebouw een zonnepaneleninstallatie te plaatsen. De zonnepanelen exploitant is eigenaar van de installatie. De zonnepanelenexploitant verkoopt de opgewekte stroom voor eigen rekening. Voor een VME kan dit mogelijks een interessante piste zijn. Om een constructie met een zonnepanelenexploitant op te zetten kan de Algemene Vergadering met een 2/3 meerderheid van de stemmen beslissen. De praktische modaliteiten moeten in een overeenkomst worden vastgelegd. Hiervoor is mogelijks ook de tussenkomst van een notaris nodig. Ook hier is het van belang om de nodige afspraken te maken rond het wegnemen en terugplaatsen van de zonnepanelen bij onderhoud, herstelling of vernieuwing van het dak.

Bron: CIBsyndic : 29 september 2023