Op 1 januari 2019 is het Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden.
Verdeling kosten en lasten
De precieze verdeling van de aangerekende ‘kosten en lasten’ is een zaak waarover de huurder en de verhuurder zelf tot de nodige afspraken dienen te komen. In principe heeft de syndicus hierbij geen rol te vervullen. De syndicus is geen betrokken partij bij de regeling die tussen de huurder en de verhurende mede-eigenaar wordt getroffen.
De syndicus heeft immers louter tot taak om de afrekeningen voor de kosten verbonden aan de mede-eigendom aan iedere mede-eigenaar over te maken. Wanneer een mede-eigenaar het appartement verhuurt, zal hij/zij zelf tot de gepaste verdeelsleutel moeten hanteren om (een deel van) bepaalde kosten door te rekenen aan de huurder.
- Wat zijn kosten en lasten?
Met kosten worden de uitgaven bedoeld die door de verhuurder worden gedaan om de huurder toe te laten een volwaardig genot van de gehuurde woning te hebben, zoals gas, water, elektriciteit, verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw, …
Onder lasten worden de belastingen en retributies begrepen, die aan openbare overheden moeten worden betaald, en die geheven worden omwille van het feit dat de verhuurder de eigendom van het goed geniet of omwille van een voordeel of dienst die aan de bewoner wordt verstrekt.
- Verdelingsprincipe
In de Woninghuurwet werd op vlak van de verdeling van de kosten en lasten het principe van de contractuele vrijheid gehanteerd. Dat betekende dat het de partijen in beginsel vrij stond om te bepalen welke kosten en lasten aan de huurder werden aangerekend.
Evenwel bleken er in de praktijk veel discussies te bestaan over de vraag of bepaalde kosten en lasten aan de huurder dan wel aan de verhuurder toegewezen konden/moesten worden. Daar tracht men met het Vlaams Woninghuurdecreet verandering in te brengen.
In artikel 36 VWHD is een algemeen verdelingsprincipe ingeschreven betreffende de kosten en de lasten: “De kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning vallen ten laste van de verhuurder, terwijl de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning, voor rekening van de huurder vallen.”
Dit verdelingsprincipe is van dwingend recht. Men kan er dus alleen van afwijken ten voordele van de huurder! Ter verdere concretisering heeft de Vlaamse regering een lijst uitgewerkt, waarin de verdeelsleutel voor bepaalde kosten en lasten nader is vastgelegd. Ook deze verdeling is van dwingend recht.
De lijst (opgenomen in bijlage 2 bij het algemeen uitvoeringsbesluit VWHD) ziet er als volgt uit:
| Huurder | Verhuurder | |
| 1. Verbruik van water, stookolie/aardgas en elektriciteit in de gemeenschappelijke delen | v | |
| 2. Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd) | v | |
| 3. Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen | v | |
| 4. Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen): o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. | v | |
| 5. Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik door huurders | v | |
| 6. Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen | v | |
| 7. Kosten voor de lift Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. -Periodiek onderhoud -Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie -Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties |
50%
|
50% 100%
100%
|
| 8. Kosten voor de syndicus (ereloon) Diensten die specifiek op verzoek van de verhuurder of huurder worden gemaakt (bv. sleutel laten bijmaken of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten koste van die partij. | 34% | 66% |
| 9. Conciërge | 75% | 25% |
| 10. Kosten voor algemene vergadering | v | |
| 11. Beheerskosten/administratiekosten | v | |
| 12. Investeringen reservefonds | v |
De lijst is niet-limitatief en bevat dus alleen een verduidelijking voor de kosten en lasten, die erin zijn opgenomen. Voor de kosten en lasten die niet in de lijst staan, moet men kijken naar het algemeen verdelingsprincipe. Sowieso kan men nooit bemiddelingskosten of de onroerende voorheffing doorrekenen aan de huurder!
Binnen de lijst wordt gewerkt met forfaitaire verdeelsleutels. Doel daarvan is om ingewikkelde berekeningen te voorkomen.
Gevolgen nieuwe regelgeving
Met het Vlaams Woninghuurdecreet wordt het doorrekenen van kosten en lasten aan de huurder aan banden gelegd. Voor wat het ereloon van de syndicus betreft, zal men voortaan maximaal 1/3de aan de huurder kunnen aanrekenen, terwijl er onder de federale Woninghuurwet contractuele vrijheid heerste en men dus het doorrekenen van 100% kon afspreken in de huurovereenkomst. In de praktijk wordt meestal een verdeling in helften (fifty-fifty) toegepast.
Tegelijkertijd biedt de lijst het voordeel van de duidelijkheid. Behoudens indien een voor de huurder voordeligere regeling wordt afgesproken, zal de verdeling uit de lijst gelden.
Daar waar de nieuwe regeling op lange termijn hoogstwaarschijnlijk voor meer uniformiteit zal zorgen, kan dit voor de korte termijn niet gezegd worden. Op vandaag wordt men geconfronteerd met het feit dat er nog een grote mix bestaat van huurovereenkomsten die onder het nieuwe Decreet dan wel onder de oude federale Woninghuurwet vallen. Het Vlaams Woninghuurdecreet is namelijk alleen van toepassing op nieuwe contracten (afgesloten na 1 januari 2019). Voor de oude contracten geldt de Woninghuurwet nog steeds. Dit maakt dat Original Immo de eigenaars helaas niet kan bijstaan bij de verdeling van de kosten doch deze enkel kan informeren.
Bron: CIB Vlaanderen
Het Original Beheersteam
welkom@oi.be