Als er renovaties nodig zijn aan een appartementsgebouw, dan ontstaat er vaak discussie. Welke werken mag u zelf laten uitvoeren en welke niet? Hoe pakt u de zaken het best aan als de algemene vergadering akkoord gaat? Wat kunt u nog doen als de vergadering tegen stemt? Welke werken kan de syndicus zelf laten uitvoeren? En hoe zorgt u ervoor dat elke mede-eigenaar zijn deel ook betaalt?

Werken aan uw appartement? U kunt als eigenaar van een appartement in de regel zelf beslissen om werken aan het appartement uit te voeren. Zo kunt u bv. nieuwe vloeren leggen of een badkamer plaatsen. U heeft daarvoor geen toestemming nodig, tenzij dat in het reglement van mede-eigendom zou staan. Toch zijn niet alle werken toegelaten. U mag niet raken aan de gemene delen (bv. door de inkomdeur van uw appartement te verplaatsen, …) en u mag de rechten van de andere mede-eigenaars niet schenden.

En aan de gemene delen? Over werken aan de gemene delen kunt u niet zelf beslissen. U kunt ze ook niet zelf laten uitvoeren, zelfs niet als u ze alleen betaalt. Zo kunt u bv. als eigenaar van het dakappartement niet alleen beslissen om het dak te isoleren, ook niet als u dat volledig op uw kosten doet. Voor werken aan de gemene delen is altijd het akkoord nodig van de mede-eigenaars. Voert u de werken desondanks toch op eigen initiatief uit, dan kan men u vragen om het pand in zijn oorspronkelijke toestand terug te brengen. De basisakte van het appartementsgebouw en eventueel het reglement van mede-eigendom bepalen welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privatief.

Algemene vergadering. De algemene vergadering beslist in principe met een meerderheid van 3/4 over werken aan de gemene delen (bv. vervanging ramen, renovatie terrassen of gevels, herstelling dak). De statuten kunnen eventueel een nog strengere meerderheidsvoorwaarde opleggen. Voor heropbouw of herstelling bij een gedeeltelijke vernietiging is een 4/5-meerderheid nodig, bij een volledige vernietiging (bv. door brand) zelfs unanimiteit.

U wilt werken laten uitvoeren. Wilt u dat er bepaalde werken uitgevoerd worden aan de gemene delen, vraag dan tijdig én schriftelijk aan de syndicus om uw vraag op de agenda van de algemene vergadering te plaatsen. U kunt eventueel al een aantal offertes opvragen en die aan de oproeping voor de algemene vergadering laten toevoegen. Op die manier kunnen de andere mede-eigenaars zich voorbereiden en kan er met kennis van zaken gediscussieerd worden.

De vergadering stemt in. Als de algemene vergadering akkoord is om de werken uit te voeren, dan vraagt zij vaak aan de syndicus om een aantal offertes op te vragen. Op de volgende vergadering kan dan beslist worden aan wie de werken gegund worden. De algemene vergadering kan de syndicus ook machtigen om met de goedkoopste aannemer in zee te gaan. Zij kan de raad van mede-eigendom ook een volmacht geven om over de keuze van de aannemer te beslissen. Om malversaties te vermijden, kunt u ook afspreken dat een of meerdere eigenaars zelf rechtstreeks een offerte aanvragen.

De vergadering stemt tegen. Als vooral één eigenaar baat heeft bij het uitvoeren van de werken of als een aantal eigenaars krap bij kas zitten, dan gebeurt het nogal eens dat de algemene vergadering dwarsligt. Als de werken dringend en noodzakelijk zijn (bv. het dak lekt), dan kan elke mede-eigenaar zich door de vrederechter laten machtigen om de werken zelf uit te voeren op kosten van de gemeenschap. Als slechts een minderheid bepaalde werken die niet dringend zijn, maar wel nodig om te vermijden dat het gebouw langzaam verloedert, blokkeert, dan kan de vrederechter eventueel in de plaats van de vereniging van mede-eigenaars (VME) beslissen, als hij vaststelt dat er effectief sprake is van misbruik van minderheid. Ook als het enkel om nuttige werken gaat (bv. isolatie van het dak), dan kunt u zich, als de algemene vergadering zich zonder reden verzet, laten machtigen om de werken op uw kosten te laten uitvoeren.

En de syndicus? De syndicus moet zorgen voor het gewone onderhoud van de gemene delen. Hij kan op eigen initiatief kleine herstellingen laten doen van niet esthetische aard (bv. defecte lift, kapotte voordeur, defect parlofoonsysteem). Ook als het om dringende zaken gaat, kan hij ingrijpen. Over belangrijke werken kan hij echter niet zomaar beslissen. Enkel als er sprake is van hoogdringendheid kan hij bewarende maatregelen treffen. Zo mag hij bv. wel een gat in het dak laten dichten, maar kan hij niet beslissen over een renovatie van dat dak.

Hoe betalen? Is er een reservefonds in het gebouw, dan kunnen de werken daaruit betaald worden. Anders is het aangewezen om aan elke eigenaar een voorschot te vragen. Zo vermijdt u dat een eigenaar achteraf zijn deel niet kan of wil betalen. De VME kan ook lenen om grote werken te bekostigen. Er bestaan dan formules waarbij de ene eigenaar niet opdraait voor wat de andere eigenaar niet betaalt. Dat risico wordt bij die formules door een verzekering afgedekt.