Zoals we eerder al meegaven, werd het gezamenlijk protocol tussen Vlanot en CIB geëvalueerd en geoptimaliseerd. Ook voor de syndici is het protocol met het notariaat belangrijk. De afspraken draaien rond drie items. Het eerste: de afhouding door de notaris van achterstallen die de verkoper van een appartement verschuldigd is aan de VME. Het tweede betreft de mededeling door de notaris aan de syndicus van het verlijden van een verkoopakte (of een schenkingsakte). Tot slot is er een nieuwe afspraak rond de syndicusinlichtingen en attesten rond de gemene delen (EPC GD, asbestattest GD).
Afhouding achterstallen door de notaris
De basisprincipes uit art. 3.95 BW zijn genoegzaam bekend: de instrumenterende notaris houdt eventuele achterstallen op de gewone en buitengewone lasten in op de verkoopprijs, alsook eventuele bedragen verschuldigd in functie van de syndicusinlichtingen. Die inhouding kan slechts gebeuren nadat eerst eventuele bevoorrechte en andere schuldeisers met hogere rand aan bod zijn gekomen.
Artikel 3.95 BW bepaalt ook dat de verkopende mede-eigenaar deze afhouding kan betwisten. Als dat gebeurt, zal de notaris de syndicus hierover binnen 3 werkdagen na het verlijden van de akte via aangetekende brief informeren.
Dat is een wettelijke verplichting, die in het protocol wordt herbevestigd. Daarbij wordt beklemtoond dat de notaris de syndicus in staat moet stellen om alle nuttige en noodzakelijke (passende) maatregelen te nemen om de belangen van de VME te vrijwaren.
Zoals de Wet voorziet, kan de notaris enkel bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na het verlijden van de authentieke akte, rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen betalen aan de mede-eigenaar die verkocht.
Mededeling aan de syndicus van een eigendomsoverdracht
Artikel 3.94, §3 BW verplicht de notaris om aan de syndicus bepaalde informatie te bezorgen in het kader van een eigendomsoverdracht onder levenden. Het betreft dus: verkopen, schenkingen, vestiging van een vruchtgebruik, …
De informatie omvat:
- op welke dag de akte werd verleden;
- de identificatie van de betrokken privatieve kavel;
- de identiteit van de betrokken personen en, in voorkomend geval, de identiteit van de lasthebber zoals aangewezen in artikel 3.87, §1, tweede lid BW;
- het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.
Dit stelt de syndicus in staat om de juiste personen uit te nodigen voor de algemene vergadering en meer algemeen om te communiceren met alle mede-eigenaars indien vereist.
Art. 3.94, §3 BW voorziet dat de notaris deze informatie binnen 30 kalenderdagen moet bezorgen. De periode van 30 dagen is het absolute maximum. Bedoeling is echter dat het zonder uitstel gebeurt en dat de notaris dit zo snel mogelijk/onverwijld doet.
De syndicusinlichtingen
Enkele weken terug lanceerden we reeds een oproep rond de syndicusinlichtingen en attesten GD. Naarmate die attesten aan belang winnen, is het belangrijk om ze aan (kandidaat-)kopers te bezorgen en ze op te nemen in het verkoopdossier.
Voor alle betrokken partijen is het handig als dat via de syndicusinlichtingen verloopt. Voor de syndici voorkomt het dat ze nog een aparte vraag naar deze documenten ontvangen. Ook meer fundamenteel hechten syndici er belang aan dat mensen ‘geïnformeerd’ kopen. Een nieuwe mede-eigenaar weet maar best waar hij of zij zich aan kan verwachten.
Bemiddelaars en notarissen zijn vandaag reeds aan informatieplichten onderworpen inzake de attesten GD. Het EPC GD moet sowieso meegenomen worden in het verkoopdossier. Voor het asbestattest GD geldt tot 01/01/2027 dat dit enkel moet indien het attest er al is voor het specifieke gebouw. Hoe check je echter of dat al zo is? Inderdaad, je vraagt het aan de syndicus.
Best dus om alles in één beweging te doen. Daarom roepen we de syndici op om attesten GD sowieso mee te nemen in de syndicusinlichtingen, zelfs al wordt er niet naar gevraagd. Dit ook in de inlichtingen die de notaris opvraagt in functie van de authentieke akte.
In het kader van het protocol zal Vlanot de notarissen oproepen om attesten GD op te nemen in de syndicbrief. Net zoals CIB dus via deze weg de syndici oproept om deze info spontaan mee te delen, ook wanneer de syndicbrief er over zwijgt.
Bron CIB Syndic 26 september 2024