Het landschap voor de professionele syndici transformeert in ijltempo. Waar velen al jaren voor vrezen, wordt meer en meer realiteit. Syndicus is een knelpuntberoep.

Maar elke medaille heeft haar keerzijde. Zoals elke econoom zal bevestigen: schaarste geeft macht.

Syndici hebben een sterke positie. Oeroude problemen kunnen daardoor aangepakt worden.

En terecht. Syndici kampen van oudsher met een te lage rendabiliteit tegenover de vele gepresteerde uren, zowel door zaakvoerders als door medewerkers. De werkdruk is traditioneel hoog, mede met de vele avondvergaderingen en buitensporige/verkeerde verwachtingen bij al te veel mede-eigenaars. De werkdruk neemt zeker niet af.

Het feit dat de syndici vandaag meer aanvragen van VME’s ontvangen dan ze gebouwen erbij kunnen nemen, laat toe om deze problemen aan te pakken. Syndici kunnen voorwaarden stellen.

Jullie doen dat ook, de ene al meer voortvarend dan de andere. Niet iedereen durft al even hard zijn of haar contracten aan te passen. Toch is dat vandaag echt nodig. Alleen zo kunnen we als sector tot een nieuw, evenwichtig model komen.

Redelijkere erelonen: het is een historische én onvermijdelijke correctie. De erelonen zijn lang te laag gebleven. Zonder nog de daadwerkelijke prestaties te weerspiegelen. Dat moet veranderen.

Dit niet alleen voor de basisvergoeding. Syndici factureren meer dan vroeger elke extra prestatie. Ook dat is terecht. En zoals men het in het Engels zegt: long overdue.

Avond- of weekendvergaderingen zijn moordend voor het personeel van syndicuskantoren. Je kan nu eenmaal moeilijk gemotiveerde werknemers vinden en houden wanneer hun familieleven en sociale contacten dermate worden belast.

Als syndicus wil je je daarvoor hoeden. Syndici komen met de VME overeen dat de vergadering digitaal of hybride zal verlopen of stellen dat als voorwaarde voorop in het syndicuscontract. Zeker in kleine gebouwen wordt dat meer de norm. Voor grotere gebouwen zien we de vergaderingen nog vaker fysiek doorgaan, doorgaans met engagement van de zaakvoerder van het syndicuskantoor zelf. Of, zeker als de vergaderingen door medewerkers gevolgd moeten worden,  wordt afgesproken om deze tijdens de kantooruren te organiseren.

Last but not least: syndici worden selectiever in de samenstelling van hun portefeuille.

Dat brengt ons bij de boodschap achter de titel van dit editoriaal.

Want, VME’s die geen syndicus vinden: het is geen doembeeld maar reeds realiteit. Syndici kunnen ‘kuis houden’ in hun portefeuille.

Die pejoratieve verwoording klinkt hard maar is niet noodzakelijk verkeerd. Zo zullen gebouwen met zware interne disputen moeilijker een syndicus bereid vinden om het beheer op te nemen. Gebouwen met lopende interne rechtszaken of waar renovaties stuk lopen op conflicten kunnen wel eens met een lastige zoektocht geconfronteerd worden. Het zullen ook de eerste gebouwen zijn waar de syndicus zelf ontslag neemt.

Syndici worden selectiever qua intake. Wat bijvoorbeeld met gebouwen die de voorbije jaren niet voorzienig zijn geweest op vlak van toekomstige renovatienood? Hoe bereid zal een syndicus nog zijn om gebouwen zonder enige reservekapitaal maar in slechte staat in zijn of haar portefeuille op te nemen?

Enerzijds is dat een zeer logische trend in de huidige context waar de vraag het aanbod overstijgt. Anderzijds roept het natuurlijk wel de vraag op hoe we omgaan met de vaststelling dat net gebouwen met de grootste nood aan een kwalitatieve professionele beheerder die het moeilijkst kunnen vinden.

Dat wordt een maatschappelijk vraagstuk. Net zoals de bezorgdheid voor kleinere VME’s. We zien immers dat best wat syndici zich vandaag meer richten op middelgrote en grote gebouwen.

Kleinere VME’s vallen vaker tussen wal en schip. Een minimaal gegarandeerd forfaitair ereloon (een ondergrens die veel syndici vandaag stellen) maakt kleinere VME’s niet noodzakelijk voldoende interessant, in vergelijking met andere gebouwen. Dat is gewoon eigen aan het lager aantal kavels, terwijl de prestaties niet equivalent beperkter zijn dan bij middelgrote en grote gebouwen. Integendeel soms.

Die vaststelling ‘steekt’. We horen van veel syndici dat zij hiermee ‘gewrongen zitten’.

VME’s met interne ruzies: daar kan je als syndicus sowieso moeilijker het verschil maken. Zonder ruggensteun bij de AV ben je immers aan handen en voeten gebonden. De conclusie is dan ook logisch: de mede-eigenaars moeten zelf ook of eerst orde op zaken stellen.

In kleinere gebouwen is dat niet noodzakelijk het geval. Zij kunnen zonder syndicus vallen, zonder dat er in het gebouw echt iets ‘mis’ is. Slachtoffer van de huidige marktomstandigheden…

Nochtans kunnen kleinere VME’s in een gemiddeld syndicus-kantoor een uitstekende leerschool zijn voor de startende beheerders. Ze doen ervaring op, leren bemiddelend optreden, kunnen veelal het technisch beheer onder de knie krijgen en het administratief en financieel beheer is overzichtelijk.

Kleinere VME’s hebben waarde voor een syndicuskantoor, uiteraard op voorwaarde van een redelijke forfaitaire minimumvergoeding. Het is belangrijk dat we die niet uit het oog verliezen. Ook voor de toekomst van onze sector. Een professioneel syndicus is in elk gebouw een meerwaarde. We mogen er als sector nooit ‘enkel zijn voor de grote’. Ook in kleine gebouwen kan je als syndicus het verschil maken. Vaak zelfs sneller en concreter.

Daarom blijven we zo bezorgd over het statuut van knelpuntberoep. Een gezonde sector is er één waar vraag en aanbod in evenwicht is. Een periode waarin dat niet het geval is, moet toelaten om de oorzaken aan te pakken (de te lage rendabiliteit en de werkomstandigheden). Om zo het beroep attractiever te maken. Daar moeten we – elke syndicus en de sectororganisaties – toe bijdragen. Zodat op den duur niemand uit de boot hoeft te vallen.

Althans, niemand die zich redelijk opstelt. Want die boodschap mag zeker ook herhaald worden.

Peggy Verzele,

Directeur Studiedienst CIB

Bron: CIB Syndic 26 juni 2025