Vooral in grote appartementencomplexen kunnen gemakkelijk problemen rijzen in verband met beslissingen die betrekking hebben op aangelegenheden die enkel een bepaald gedeelte van het gebouw of een groep van gebouwen aanbelangen. Om te vermijden dat iedere mede-eigenaar ongepast invloed uitoefent op zulke beslissingen, laat de wet het werken met deelverenigingen toe. Wat moet je als syndicus weten over deelverenigingen?

Wat is een deelvereniging

Sinds de wetswijziging van 2010 kan een deelvereniging beschikken over rechtspersoonlijkheid, waardoor ze zelfstandig kan deelnemen aan het rechtsverkeer. Een deelvereniging beheert en beslist over de particuliere gemene delen die exclusief tot een bepaalde groep kavels behoren. De hoofdvereniging van mede-eigenaars blijft bevoegd voor de algemene gemeenschappelijke zaken, zoals bijvoorbeeld het dak, de tuin of het gemeenschappelijk elektriciteitsnet.

Het lidmaatschap werkt als volgt: iedere mede-eigenaar van een deelvereniging is automatisch lid van de hoofdvereniging, maar niet elk lid van de hoofdvereniging behoort tot een deelvereniging. Dit onderscheid is belangrijk bij stemrecht, deelname aan vergaderingen en bijdragen aan het kapitaal van de vereniging.

Welke voorwaarden gelden voor de oprichting van een deelvereniging?

Het oprichten van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid vereist drie cumulatieve voorwaarden:

1. Numeriek criterium
   De hoofdvereniging moet minstens twintig kavels omvatten. Dit kan gaan om appartementen, winkelruimten of garages, zolang ze autonoom zijn en niet als bijzaak van een andere kavel worden beschouwd. Kleinere bijbehorende ruimtes zoals bergingen die onlosmakelijk verbonden zijn aan een appartement tellen niet mee. Het numeriek criterium moet niet alleen worden afgetoetst wanneer sprake is van een groep van gebouwen, maar ook wanneer sprake is van maar één gebouw.
2. Fysiek criterium
   De deelvereniging moet betrekking hebben op een fysiek duidelijk te onderscheiden entiteit, bijvoorbeeld een afzonderlijk gebouw of een apart deel van een gebouw met eigen ingang of liften. Functionele verschillen (bijvoorbeeld commerciële versus residentiële delen) volstaan niet.
3. Conventioneel criterium
   De oprichting van deelverenigingen moet worden opgenomen in de statuten van de VME. Bij nieuwe mede-eigendommen kan de oprichting van een deelvereniging meteen worden opgenomen bij het opstellen van de statuten. Voor bestaande mede-eigendommen is hiervoor een statutenwijziging vereist, die moet worden goedgekeurd met een vier-vijfde meerderheid in de algemene vergadering. Daarnaast moet de basisakte duidelijk omschrijven welke kavels en welke particuliere gemene delen tot de deelvereniging behoren.

De voorwaarden voor het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid zijn vrij streng, nu ook de rechtsgevolgen verbonden aan de oprichting ervan vergaand zijn. De wetgever wilde een wildgroei aan deelverenigingen vermijden en het is zeker niet de bedoeling dat een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid zou worden opgericht telkenmale bepaalde mede-eigenaars wensen te beslissen over zaken die hen alleen aangaan.

Wat zijn de belangrijkste gevolgen van een deelvereniging?

Een deelvereniging is een zelfstandige rechtspersoon, en dit heeft verschillende praktische en juridische gevolgen:

• Eigen statuten: De deelvereniging moet statuten opstellen en deze over laten schrijven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
• Procesbevoegdheid: De deelvereniging kan zelfstandig procederen, ook tegen de hoofdvereniging of andere deelverenigingen.
• Eigen organen: Algemene vergadering, syndicus, commissaris van de rekeningen en, indien gewenst, een raad van mede-eigendom.
• Eigen kapitaal: Werkkapitaal en reservekapitaal moeten afzonderlijk worden ingebracht door de leden van de deelvereniging.
• Eigen boekhouding: De deelvereniging voert een volledig aparte boekhouding, waardoor duidelijkheid en transparantie behouden blijven.

De bevoegdheid van een deelvereniging is beperkt tot de particuliere gemene delen. De hoofdvereniging behoudt de exclusieve bevoegdheid over de algemene gemeenschappelijke delen.

Praktische tips voor syndici

• Beoordeling van noodzaak: Niet elke fysieke of functionele ondersplitsing rechtvaardigt een deelvereniging. Beoordeel steeds of oprichting praktisch en financieel haalbaar is.
• Communicatie: Leg goed uit aan de leden welke bevoegdheden bij de deelvereniging liggen en welke bij de hoofdvereniging blijven.
• Boekhouding en kapitaal: Zorg voor een duidelijke scheiding van werkkapitaal, reservekapitaal en boekhouding.
• Statuten en akten: Controleer dat zowel hoofdsplitsingsakte als ondersplitsingsakte volledig en correct zijn opgesteld, inclusief de aanwijzing van kavels, gemene delen en organen.
• Conflictoplossing: Wees voorbereid op mogelijke interne conflicten tussen deelverenigingen of met de hoofdvereniging en handel tijdig om juridische procedures te vermijden.

Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid bieden nauwelijks flexibiliteit bij het beheer van complexe gebouwen. Indien wordt nagedacht om in het systeem van deelverenigingen te stappen moet beoordeeld worden of een dergelijke ondersplitsing praktisch en financieel haalbaar is. Elke extra deelvereniging betekent immers extra organen, boekhouding, vergaderingen en kosten. Oprichting, beheer en eventuele vereffening moeten juridisch correct worden geregeld om conflicten te vermijden en de rechtszekerheid binnen de mede-eigendom te waarborgen.

Bron: CIB Syndic 28-11-2025